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与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期,是香港大型的综合性企业集团之一,大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一,而九龙仓则是置地的联营公司,在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年,包玉刚部署“弃舟登陆”,先后收购了九龙仓和会德丰,其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中,会德丰前称隆丰国际,是集团的上市旗舰和控股公司,会德丰持有九仓的控股权,后者作为大型综合企业,重点发展香港地产、酒店、电讯及基建;会德丰并持有上市地产公司新亚置业(前称置业信托)和联邦地产,分别专责地产投资及地产发展。踏入1997年,在经济蓬勃发展(首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%)、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下,香港地产市道更见炽热,年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售,传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售,约值楼价的2成。1997年上半年,豪宅售价平均再攀升约3成。赌博送彩金多的电子游戏平台随着地产市道的崩溃,首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司,其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团,以及老牌地产公司的置地,部分甚至遭受灭顶之灾,令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。

赌博送彩金多的电子游戏平台新世界的创办人郑裕彤,祖籍广东顺德,1922年出生,幼年曾在家乡读过几年私塾,15岁时从家乡到澳门投靠父亲的世交周至元,在其经营的周大福金铺做练习生,3年后晋升主管,并娶周至元女儿为妻。1945年,郑裕彤奉岳父之命前往香港开设分行,其后逐渐接管周大福生意,并控制该公司大部分股权,成为香港有名的“珠宝大王”。中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定,英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国,中国政府将恢复对香港行使主权,并根据“一国两制”的方针,在香港设立特别行政区,实行“港人治港”、高度自治,维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三,对香港的土地契约作出明确规定,这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》,其要点是:房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年,港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54.36万方尺,土地收益4.41亿元;但到1980年,售出土地已增加到151.48万方尺,增幅达179%,土地收益则增加到39.3亿元,增幅接近8倍。(见表3.2)这些数字仍未能反映出地价升幅之巨,原因是70年代末80年代初,港府在卖地中大量推出工业用地,所占面积比例从1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工业用地,商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。

恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。〔8〕 吴文心著: 《香港会137年沧桑史》,载《香港掌故(第七集)》,广角镜出版社1984年版,第61页。1979年,恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团(恒隆占37.5%),再投得地铁旺角站上盖物业发展权,兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初,旺角中心推出之际,正值地产高峰期,扣除给予地铁的盈利之外,总利润高达4.3亿元,恒隆赚得其中的1.6亿元。赌博送彩金多的电子游戏平台“股地拉扯”的形成,无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时,股市亦被推高,这正是地产公司上市或发行新股的良机,时机把握得准,可在股市高潮中筹得大量资金用以发展,并趁地产低潮时大量购入地盘物业,几个回合,实力和资产即可膨胀数倍。这一时期,一批新兴地产集团藉此崛起,其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产,后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产,以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。

〔19〕 香港消费者委员会:《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”(竞争政策研究报告撮要)》,1996年7月出版,第A3-1页。在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。由于看好香港地产业长远前景,新地往往能在形势不利时期,以“人弃我取”的投资策略,紧扣地产市道循环,将每次危机视作趁低吸纳土地的良机,结果在地产高潮中赚取厚利。1982年至1984年间,香港地产崩溃,新地拥有的地产物业价格亦大幅下挫三四成,然而,新地在此期间仍大量吸纳廉价土地,到1984年6月,新地的土地储备达到1 140万方尺楼面,估计每方尺楼面地价低于200元。〔9〕1985年,地产业复苏,新地即动用10亿元购入8幅可建285万方尺楼面面积土地。新地抱着“货如轮转”宗旨,不计较个别地盘的成败得失,致力于资产负债平衡,在维持庞大土地储备的同时,又保持大量现金,因而往往处于进可攻、退可守的主动位置。不过,当时该研究报告仍认为:香港地产市道最可能出现的情况,是“泡沫”慢慢泄气。结果,从1994年4月到1995年第三季,在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下,香港楼市曾一度进入调整期,住宅楼价约下跌三成。不过,自1995年第四季度起,香港地产市道再度从谷底回升。到1996年第四季度,市场掀起豪华住宅炒风,价格急升,并带动中小型住宅楼宇价格大幅上升。踏入1997年,香港的“回归因素”被迅速炒起,楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升3成至5成,并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在楼价的带动下,香港股市也从1995年初的低位止跌回升,恒生指数从1995年初的6967.93点大幅上升到1996年底的13203.44点,升幅达89.5%。1997年香港股市继续大幅攀升,恒生指数于8月7日创下16673.27点的历史高位,比年初再飙升26.3%。其间,红筹股掀起炒卖狂潮,北京控股的超额认购倍数高达1000倍,光大控股的市盈率亦高达1000倍,已达到极不合理的地步。

这种经营集中性在香港新落成住宅市场中表现得更明显。根据香港消费者委员会在1996年7月发表的调查报告《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”》,1991年至1994年间香港最大规模的11家地产发展商合共建成的楼宇住宅单位,占每年私人房屋单位总数的60%至80%,以住宅楼面面积计他们所占的相当于楼面总面积的63%至89%。其中,首5名地产发展商每年兴建的住宅单位约占总供应量的51%至71%,而在这51%至71%的供应量中,首3名地产发展商约占去75%。(见表5.10,5.11)〔19〕这些调查数据显示了香港新落成私人住宅楼宇市场的高度集中性。(3) 银行存款利率偏低和通货膨胀高企,负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来,银行利率跟随美元利率走势,节节下调,期间通货膨胀偏高,90年代初一度高达13%,因此,自1987年以来,香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例,3个月定期存款利率仅3.5厘,最优惠利率6.75厘,住宅按揭利率8.5厘,而通胀率则高企8.5%,换言之,存款人的存款每年实质亏蚀5%,贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市,买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境,而且成为保值、增值的理想投资工具。1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:利舞台的重建计划始于1991年3月,希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年,整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计,外西内中,里面的穹窿圆顶,绘有饰以金箔的九条金龙,舞台顶层精雕着丹凤朝阳,下层为二龙争珠,极尽豪华瑰丽。两旁对联分为:“利擅东南万国衣冠临胜地,舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台,是当年香港最豪华的剧院。然而,经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮,1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台,计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。

由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。1989年,会德丰系亦开始加强地产发展的业务,初期以旗下的联邦地产作先锋,与信和等集团合作,在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。1990年及1992年,九仓及会德丰又先后投得土地发展又一居和倚龙山庄,地产发展业务渐见活跃。1993年,会德丰系大举出击,当年会德丰与九仓、置业信托合组财团以35.3亿元的高价击败南丰、新世界、长实等财团,夺得钻石山地王。该幅土地面积约28万方尺,计划建成5幢面积达120万方尺的住宅大厦和65万方尺的荷李活广场,总投资近55亿元,平均每方尺楼价约3000元,整个计划于1997年8月完成。1994年,会德丰系再接再厉,以35亿元高价再下一城,夺得深井海旁生力啤酒厂址,该幅土地面积近50万方尺,计划发展250万方尺住宅楼宇。到90年代中,会德丰已成为香港活跃的地产发展商,1996年该集团在市场推出的住宅单位达617个,在香港十大地产发展商中排名第六位,仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。赌博送彩金多的电子游戏平台刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素: 中国政治、经济形势的转变。1976年,中国一举粉碎了“四人帮”,结束了为期10年的“文革”动乱,并开始推行四个现代化计划。1979年,邓小平复出,中共召开十一届三中全会,决定将工作重心转移到经济建设的轨道上,并推行举世瞩目的改革开放路线。其后,广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区,吸引外资,香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁,大量外资流入,准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变,给投资者带来极大的鼓舞,香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣,1975年到1981年间,香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。

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